“Una empresa va a comprar un suelo, que ya de por sí es caro y tiene que pasar por un proceso de mínimo seis meses o hasta dos años para la obtención de todos los permisos y licencias que tiene que obtener el municipio para empezar la construcción”, explica Paz.
El paso siguiente es comenzar los procesos de créditos y terminar la vivienda, pero la colocación también es lenta, por lo que las empresas no se atreven a construir grandes volúmenes de inmuebles. “Es un periodo de cinco años que en una corrida financiera para cualquier persona que va a invertir, no le resulta el negocio”, agrega el experto.
Esto ha desembocado en que las desarrolladoras hayan abandonado la producción de vivienda social y se hayan enfocado en sectores de vivienda media o alta, en donde pueden garantizar que el producto va a tener una rentabilidad.
Para el funcionario, hay otro elemento que también causa poco acceso a la vivienda por parte de los jóvenes: no saber cuál es su producto idóneo, tomando en cuenta el precio, la ubicación, y el metraje que está al alcance de este mercado, así como el estilo de vida que buscan tener en diferentes etapas de su desarrollo.
“Es una gran pregunta que se debe hacer a nivel nacional ‘¿qué producto les es en realidad muy atractivo?’, y a partir de ahí ya se puede plantear un esquema financiero. Y, que la parte de la producción, que se vaya a la segura”, dice el arquitecto.
El caso de Yucatán: especulación y costos elevados
Los anuncios de “Los mejores lotes residenciales en Mérida” se han multiplicado en los últimos años, con una oferta que se calcula en cientos de miles de metros cuadrados y que hace parecer que la oferta es impulsada por una demanda inmobiliaria igual de grande. Sin embargo, Yucatán es el estado con la menor colocación de hipotecas del Infonavit a menores de 35 años, ya que desde 2019 solo se tiene registro de 23.
Para Paz, la respuesta al por qué se encuentra en este mismo fenómeno de venta de terrenos. “La especulación con el suelo ha llevado a que la mayoría de los productos inmobiliarios sean terrenos alejados del centro urbano y a precios elevados, lo que desincentiva a los jóvenes que apenas están iniciando su actividad económica”, asegura.
Esta situación se complica aún más con la concentración de las oportunidades laborales en el centro de Mérida, lo que obliga a los jóvenes a considerar no solo el costo del terreno, también los gastos adicionales de transporte. Esta doble inversión se torna inalcanzable para muchos, relegando el sueño de la casa propia a un futuro incierto.
En consecuencia se ha dado un fenómeno de enclaves de lujo, donde las nuevas construcciones están destinadas a un público con ingresos mucho más altos, dejando fuera a los jóvenes profesionistas que buscan su primera vivienda. Este desbalance ha llevado a una situación donde la oferta y la demanda de vivienda de jóvenes menores de 25 años no se encuentran.
Oaxaca: baja actividad económica y problemas sociales
Oaxaca enfrenta múltiples desafíos que han frenado el acceso a la vivienda y que tienen raíz en el ordenamiento de sus tierras, ya que es un estado de muchas ciudades y cada una enfrenta sus propios desafíos en términos de desarrollo urbano.
Por ejemplo, Oaxaca de Juárez tiene una dinámica diferente a la de otras ciudades del estado, como Juchitán o Puerto Escondido. En el centro, la falta de planificación urbana y la conurbación con pequeños municipios han encarecido el suelo y dificultado la construcción de nuevas viviendas.
“El crecimiento urbano es mínimo, menos del 1% en los últimos 20 años, debido a la baja actividad económica; al poco crecimiento que tiene el estado y a la fuga de talentos”, destaca el director general de Desarrollo Urbano, Suelo y Vivienda de la Sedatu.
Este crecimiento urbano reducido se traduce en una escasa oferta de vivienda nueva, ya que los desarrolladores no ven un mercado atractivo en una región en donde prevén poca demanda de este sector.
Además, las constantes protestas y bloqueos sociales también provocan que las desarrolladoras sean precavidas y minuciosas al momento de colocar un producto en el mercado.
“Hay mucha producción de vivienda de constructoras pequeñitas que están haciendo una o dos casitas porque es la demanda que están tratando de acomodar, pero no está pensado para el sector joven, está pensado para un sector que va a pagar, porque como el suelo es caro, el proceso constructivo es caro, los trámites y licencias son caras, eso aumenta el valor del producto y lo saca fuera del alcance de la población”, dice el arquitecto.
