Casi cuatro de cada 10 transacciones de renta se llevan a cabo entre familiares o amigos.
Expansión.- En México el mercado inmobiliario de renta tiene cada vez una mayor presencia. Del total de viviendas habitadas en el país, 31% está ocupado bajo este esquema, de acuerdo a la última Encuesta Nacional de Vivienda en 2020.
No obstante, casi la mitad del mercado se encuentra en la informalidad, ya que 46% de las viviendas rentadas no cuenta con un contrato vigente, de acuerdo al Informe de Vivienda 2024 del Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores).
De acuerdo con el organismo, el fenómeno tiene relación con que la mayoría de las transacciones se realizan entre familiares o amigos, lo que señala que “probablemente no existan los canales suficientes para empatar la oferta de alquiler con la demanda en el sentido en el que alrededor de cuadro de cada diez casos se dan centro del círculo de conocidos del inquilino”, dice el informe.
Adai Ruíz es parte de este grupo de personas que ha alquilado un inmueble sin contrato por tratarse de un intercambio entre familiares. Las razones por las que lo hizo así fue que existía confianza, el inmueble estaba disponible rápidamente cuando lo necesitaba y el precio era más bajo.
“Yo me salí del departamento porque pedía aumento de renta frecuentemente y justo en ese tiempo mi suegra se mudó a Querétaro y para ella era buena dejársela a alguien conocido”, dijo “no hubo problema por la cercanía, ya que prácticamente era para su hijo, pero sí se acordó que el pago era obligatorio”, agregó.
La única complejidad que encontró fue que al dejar el inmueble no había un acuerdo pre establecido por un depósito o renta extra, por lo que tuvo que haber una negociación adicional.
Aunque su experiencia fue buena, después de tres meses por cuestiones de distancia Adai Ruíz regresó a un departamento con contrato y cuenta que al tratarse de otra persona no lo alquilaría de manera informal otra vez.
”Mi mamá se lo renta a una compañera del trabajo (sin contrato) y aunque no ha tenido problemas con el que le paguen, sí hay cosas que la ponen nerviosa”, como el compromiso que hay con el cuidado del inmueble o por medio de la usucapión o prescripción adquisitiva, que se refiere a la adquisición de un inmueble por un tiempo prolongado de habitarla.
Al ver el panorama general, se muestra que en las rentas del país 57.1% son arrendadores independientes y el 38.5% son familiares o amigos. Las empresas e inmobiliarias representan apenas el 4.4% del total de arrendadores en el país, lo que refleja un mercado altamente atomizado y con poca participación institucional.
La ausencia de contratos formales pone en riesgo tanto a inquilinos como a propietarios. “Los inquilinos podrían enfrentar riesgos de desalojos injustificados o aumentos de renta imprevistos, mientras que los propietarios podrían tener dificultades para exigir el pago o reparar daños en la vivienda sin un acuerdo formal que respalde sus derechos”, señala el informe.
Perfil del arrendatario
Un aspecto crítico del mercado es que el 25.8% de los hogares destina más del 30% de sus ingresos al pago de renta, superando el umbral considerado como asequible según estándares internacionales. Esta situación es más grave en la Ciudad de México, donde los inquilinos destinan en promedio el 37.9% de sus ingresos al alquiler.
La demografía de los arrendatarios muestra un perfil joven, con una mediana de edad de 33 años, cinco años menor que la de quienes habitan vivienda propia. De acuerdo al Infonavit, esta diferencia podría explicarse por la movilidad y flexibilidad preferida por las personas más jóvenes o por una menor capacidad económica para adquirir un inmueble.
La distribución por género revela que del total de la población que habita en una vivienda rentada, el 51.9% son mujeres y el 48.1% son hombres, proporciones similares a las observadas en viviendas propias.
Perspectivas y demanda futura
De acuerdo al Informe de Vivienda, se estima que 584,000 personas tienen interés en rentar. Este grupo se caracteriza por ser más joven y con menores ingresos que quienes buscan comprar o construir.
La mediana de edad de los futuros arrendatarios es de aproximadamente 30 años, mientras que para quienes planean adquirir una vivienda es de 32 años.
En términos de ingresos, los datos revelan que los demandantes de vivienda en renta tienen una mediana de ingresos laborales de 5,200 pesos mensuales, por debajo de los 6,000 pesos que perciben en promedio quienes buscan comprar o construir.
Cómo protegerse de fraudes
En México se pierden al año alrededor de 600 millones de pesos en estafas en el sector, de acuerdo a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI). Entre ellos se han identificado cuatro más comunes: usuarios inexistentes, datos incorrectos en las propiedades, precios más bajos de lo normal, falsificación de documentos o falta de ellos y solicitudes de transferencias antes de rentar.
De acuerdo al organismo, para evitar este tipo de estafas lo primordial es contar con un contrato que proteja tanto a inquilino como al propietario y validar con quién se realiza, si con el dueño del inmueble de manera directa o con el apoderado legal.
También se recomienda verificar que las características de la propiedad coincidan con las que se anuncian y se encuentran en el contrato, por lo que una visita presencial al lugar y la zona nunca está de más. Y, principalmente, que no se haga ningún pago por adelantado antes de haber validado la legalidad del inmueble.
